Viviendas de obra nueva

Una obra nueva se entiende son un edificio o varios inmuebles de nueva construcción donde no ha vivido nadie previamente.

La promoción inmobiliaria se refiere a la compra de terrenos para la construcción de varios bienes inmobiliarios y puede desarrollarse de tres maneras:

1. Mediante la compra de bienes inmuebles para su posterior reventa. Antes pueden ser reformados o reacondicionados en el caso de que no esté la obra terminada.
2. A través de la adquisición de terrenos o edificios a demoler, con el objetivo de edificar de nuevo o revender el solar.
3. Como intermediario, con la búsqueda de bienes ya en el mercado para potenciar su exposición a potenciales compradores.

En resumen, la promoción de bienes inmuebles se trata de una actividad económica con un amplio espectro de acciones. Quienes desarrollan profesionalmente este trabajo son conocidos como promotores inmobiliarios.

¿Te gustaría saber qué hacen en su día a día?

El desarrollo de un proyecto de obra nueva comprende diferentes etapas que van desde los estudios del terreno y la elaboración del proyecto hasta la construcción de la estructura, la instalación de los servicios y los últimos acabados, que conviene que el comprador conozca.

Se considera una obra nueva cualquier vivienda que nunca ha sido habitada, independientemente los años que lleve construida. La principal diferencia con la vivienda de segunda mano es que, al no haber estado nunca habitada, los impuestos que se pagan en la compraventa cambian.

Aunque también se puede considerar obra nueva una vivienda que ha sido alquilada (siendo el casero la propia promotora) durante menos de dos años. En este caso, si quien compra la vivienda es el mismo inquilino, en la compraventa se pagarían los impuestos de obra nueva.

Si fuese otra persona diferente al inquilino quien compra, el casero es un particular y no la promotora o (aún siendo el mismo inquilino) han pasado más de dos años, se consideraría una compraventa de vivienda de segunda mano.

Se considera una obra nueva cualquier vivienda que se compre directamente al promotor, es decir, que nunca ha sido habitada. A efectos legales también se puede considerar obra nueva una vivienda que ha sido alquilada durante menos de dos años solo si se cumplen dos condiciones:

1. El casero es la propia promotora
2. El inquilino y el comprador son la misma persona

Entre los gastos de la compraventa de la vivienda está el pago de los honorarios de notaría y que están regulados por el Estado. En el caso de la escritura pública de compraventa de una casa el coste está entre 600 y 900 euros dependiendo del precio del inmueble.

El precio de la declaración de obra nueva varía según la comunidad autónoma en la que se encuentra la construcción, así como la tasa de honorarios notariales que dependerá de la Notaría que elijas para realizar los trámites. Generalmente, la variación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es entre un 1,5% y un 3% del valor de tasación o del coste del inmueble que se va a declarar.

Esta escritura se puede hacer antes de que se complete el edificio. De hecho, hay algunas entidades financieras que piden una declaración de escritura de obra nueva como requisito indispensable para determinar si financian o no la adquisición de la misma en ese momento.

Antes de decidirte a comprar una vivienda de obra nueva es importante pedir cierta documentación para comprar sobre seguro:

1.Escritura de declaración de obra nueva en construcción
Si la edificación está todavía sin terminar, necesitas exigir que el vendedor facilite los siguientes documentos:

• Acto de conformidad. Debe contar con una autorización administrativa, que es una licencia otorgada por el Ayuntamiento correspondiente. Es importante que en este acto consten todos los datos que permitan poder identificar la finca donde se edificará.
• Certificación redactada por un técnico competente que deberá acreditar que la obra en construcción se ajusta a la descripción de la obra.
• Acta de fin de obra. Se firma una vez que la obra haya finalizado. Esta acta constituirá la escritura de declaración de obra terminada, una vez que la construcción haya finalizado. Se exigen los mismos requisitos, a excepción de la licencia administrativa que ya consta en la declaración de obra en obra antigua.

2.Escritura de declaración de obra nueva terminada
Una vez que la obra ha terminado, habiendo cumplido con todos los requisitos legales previos, y según lo establecido por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), se debe contar con:

• Escritura de propiedad de la parcela.
• Acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa. Se trata de una licencia municipal.
• Certificación expedida por un técnico que tenga competencia en el área (arquitecto, ingeniero, entre otros).
• Seguro decenal para edificios.
• Licencia de primera ocupación o comunicación previa.
• Certificado de eficiencia energética.
• Cédula de habitabilidad.
• Coordenadas de referencia geográfica.
• Libro del edificio, que se depositará en el Registro de la Propiedad.
• Escritura de división horizontal.
• Certificado de deudas con la comunidad de propietarios.
• Documentación de las juntas recientes.
• Último recibo de pago del IBI.

Más información https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/compraventa/licencia-de-obras-lo-mas-importante-si-vas-a-comprar-vivienda-de-obra-nueva/

Al comprar una vivienda de obra nueva los impuestos que hay que pagar por la operación son diferentes a los impuestos de la compraventa de una vivienda de segunda mano. Además de adquirir la hipoteca también hay que pagar una serie de impuestos, estos son los gastos e impuestos a pagar por la compra de vivienda de obra nueva:

• IVA: se deberá pagar el IVA correspondiente cuyo valor es del 10%
• IAJD: su coste depende de cada CC.AA. y ronda entre 0,5% y el 1,5%
• Inscripción del Registro de la Propiedad: su precio varía entre el 0,15% y el 2%
• Escritura pública en la notaría: su coste ronda entre el 0,2% y el 0,3%
• Tasación de la vivienda: imprescindible para pedir la hipoteca. TIene un coste medio de 300€.

En esta herramienta podrás calcular los gastos reales de la vivienda de la que estás interesado:
https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/calculadora/calculadora-gastos-comprar-casa/

Más información sobre gastos e impuestos: https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/compraventa/gastos-e-impuestos-de-comprar-una-obra-nueva/

Los años de garantía que tiene una vivienda de obra nueva dependerá del tipo de desperfecto que se cubre.

• 1 año de garantía para los acabados
• 3 años de garantía para defectos de los elementos constructivos: humedades, instalación del agua…
• 10 años de garantía para defectos estructurales: cimentación, vigas, muros de carga…

Más información sobre las garantías de la obra nueva:
https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/compraventa/cuanto-dura-la-garantia-de-una-vivienda-de-obra-nueva/

De este modo, adquirir una vivienda de obra nueva ofrece muchos beneficios respecto a las viviendas de segunda mano. A continuación vamos a hacer un repaso de todos ellos:

1. Personalización. Habitualmente, al tratarse de un piso nuevo, la construcción de este se adapta a las demandas más comunes en ese momento, por lo tanto, tiene muchas facilidades que seguramente agradezcas.
2. No necesita reformas. La vivienda está lista para entrar a vivir, por lo tanto, no precisa de ningún cambio estructural. El hecho de no necesitar cambios, hace que la experiencia de compra sea más fácil y aunque suponga una inversión inicial mayor, cuentas con el ahorro de los costes de reforma.
3. Estrenar. Tal y como el nombre indica, al tratarse de una casa nueva, está sin estrenar. En muchas ocasiones, esto supone un valor añadido para el comprador ya que hace que sientas que la vivienda es tuya. En el caso de la obra nueva sobre plano, puedes incluso llegar a adaptar y modificar la estructura para hacerla a tu gusto. Aquí te damos todos los consejos para comprar una vivienda sobre plano: https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/compraventa/guia-para-comprar-una-vivienda-sobre-plano/
4. Eficiencia. Actualmente, se da mucha importancia al ahorro energético, ya que cada vez estamos más concienciados. Por lo tanto, se construyen las viviendas pensando en minimizar la huella ecológica a largo plazo.
5. Garantía. De acuerdo a la Ley de Ordenación de la Edificación, existen ciertas garantías si se localiza cualquier imprevisto o algún fallo estructural.

Sí, claro. Se pueden realizar tres tipos de cambios:

1. Cambios estéticos. Es habitual que compradores de viviendas sobre plano puedan decidir entre varias opciones que les permitan personalizar la estética final. Las constructoras suelen ofrecer un pequeño abanico de opciones relacionadas con los acabados y los materiales (de calidad similar). Se trata de aspectos relacionados con el diseño, como el color de las paredes, los azulejos del baño o los pavimentos.
2. Cambios de distribución. En este punto existen limitaciones que pueden hacer inviables este tipo de personalizaciones. Hablamos de cambios complejos, que deberán ser analizados y estudiados por el equipo técnico y que muy probablemente, siempre y cuando se puedan realizar, supondrán un coste adicional sobre el precio final del inmueble.
3. Cambios funcionales. Peticiones que suponen mejorar la calidad de los elementos ofrecidos o añadir equipamientos más sofisticados. Incluir aparatos de domótica o incluir electrodomésticos de alta gama. Estos cambios no previstos sobre la oferta inicial también pueden suponer un incremento sobre el precio final.

Más información sobre la personalización de la Obra Nueva:
https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/comprar-piso/hasta-que-punto-se-puede-personalizar-una-vivienda-de-obra-nueva-antes-de-comprarla/